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淘金花园频见豪华违建别墅翻建后暴涨数百万

2018-10-29 11:51:30

淘金花园频见豪华“违建” 别墅翻建后暴涨数百万

2013年10月20日

淘金花园小区内一栋别墅正在施工。

价值近千万元的豪华别墅,才交付使用十多年就要拆了重建,这样的情况在崂山区淘金花园内频频出现,邻居不堪其扰。扩建后的别墅不仅严重影响了后排住宅的正常采光,更有人对这些大动作的合法性提出质疑。据房屋中介人员透露,改扩建后的别墅身价会暴涨,就拿淘金花园的普通别墅为例,重建的成本在一百余万元,而“翻新”后升值可超500万元,豪华违建显然已成一种生财之道。

在调查采访中了解到,房屋拆除重建,需要一系列严格的审批手续,首先就是要对被拆房屋做危房鉴定。而淘金花园的多名业主却提出质疑,整个小区交付仅14年左右,居民对建筑质量很满意,平时连房顶漏雨都很少听说,“所以更没有一栋楼可以构成危房标准”。

反映别墅拆了重建噪音粉尘扰民

淘金花园小区位于崂山区香港东路与海川路交会处,建成于上世纪90年代末,房龄还算“年轻”,即便如此,已有多栋别墅经过了重建等“大手术”,建筑噪音和粉尘让附近居民不堪其扰。

10月15日下午,从海川路的门进入了该小区,小区实行半封闭式管理,主要由两部分组成,南侧和西侧是别墅区,共有8座楼,其余是多层单元住宅。周边多家二手房中介公司贴出的数据显示,2013年10月份,该小区普通住宅价格每平方米2万元。刚刚进入大门,在紧邻大门南侧就有一排联排别墅,全都整整齐齐地被脚手架完全包裹起来,部分楼体还用绿色的纱包裹起来。

别墅门前到处可以看到大堆的沙子和水泥,来来回回运送建筑材料的车辆和工人,一名来自河南的工人表示,他是在崂山区株洲(楼盘)路零工市场被包工头带过来的,参与的工程是对该小区的一栋联排别墅进行扩建。

在小区中央的位置,是这个小区内仅有的两栋独栋别墅,分别是该小区9号楼和 10号楼,其中9号楼整栋楼已经被脚手架和绿纱包得严严实实,整栋楼整体框架已经成型,10多名工人正在紧张施工。小区居民刘女士称,9号楼在大约3个月前突然被拆除,几乎所有的墙壁都推到了,房顶全部掀掉。之后的两三个月里,小区里随处都可以听到令人烦躁的施工声音,从天亮一直持续到天黑。

花费拆除花了30万重建得百余万

找到了淘金花园小区9号独栋别墅重建工程的施工总负责人冯先生,冯先生自称是莱西市建筑总公司的一名员工,在该小区的工程是由他带的一个小工队在负责。两个多月前开始拆除,仅保留了原本建筑的整体水泥框架,仅拆除就花了30万元。在拆除之前,别墅占地面积宽十米,长十七米左右,重建时并没有在地面上扩大面积。

冯先生根据自己十多年搞工程建筑的经验给算了一笔账 ,他正在施工的9号楼别墅重建每平方米需要2100元,9号独栋别墅重建之后面积至少超过500平方米,所以仅建楼就需要100多万元。重建除了改变房屋里面结构之外,主要还是为了增大利用面积,他说:“里面结构布局变了,原来小厅变成大厅,高度就是把斜坡改成平的了。”

在仔细观察了紧邻9号楼的另一栋独栋别墅10号楼后,冯先生开始向介绍改建之前的样子,由于改建之前的别墅每往上一层,就故意留出一个大露台,所以面积是随着层数而递减的 ,但改建之后,三层楼面积就一样了,总面积也就被扩大了。

根据冯先生的回忆,淘金花园小区9号独栋别墅业主姓孙,已经持有这处房产很多年了。他一边说一边带着钻进正在施工的 9号独栋别墅里,该别墅地上共有4层,层层高大约3米,冯先生称业主将会把层当作车库 ,车库里面安装小型电梯。

冯先生回忆称,在拆掉重建的两个多月里,有多方前来制止过,除了该小区的物业,城管执法人员和小区的不少业主,甚至居委会都来询问情况,但都被“处理妥当”了。

中介交易一户一价不按房产证算

10月17日,再次来到淘金花园小区,在该小区门外联系到一家名叫青岛(楼盘)文杰地产的中介公司,该公司一名姓王的女经纪人接受了的采访,据王女士透露,淘金花园小区经过“改造”的别墅还有好几栋,在9号别墅把房屋墙壁全部推倒之后,又有至少5户业主在进行扩建。通过对搜房、赶集等几家专业二手房站所发布的信息进行比较发现,该小区普通住宅均价大约在20000元左右,联排别墅每平方米均价已超过25000元,独栋别墅更是稀缺,总价均在千万元以上。

王女士向介绍,近10多年以来,不少别墅都曾经多次转手,每一次转手之后,新房东都会对房屋进行大大小小的改建,这就形成了如今小区里多栋别墅参差不齐,外观各异的情况。

“买在这个小区里,扩建主要是为了升值,这种老小区只要不是临街的,一般都很少有人管。”王女士还透露,扩建别墅重要的目的除了提高自己居住时的利用率外,还能在转手的时候有力地提高别墅价格。

“虽然房产证面积是不能变的,但顾客在买这个别墅的时候,主要看的还是居住面积,而且在扩建之后,别墅跟普通住宅就不一样了,不按照房产证上的面积计价,基本上在交易中一户一价,差别较大。”王女士所在的青岛文杰地产中介公司使用的点房也属于淘金花园小区,是紧邻香港中路的一排点房,她根据自己多年的经验总结,该小区靠近香港中路的联排点在改建时需要一定的手续,但院里的别墅很少去相关部门办手续,且面积可以增加很多。“特别是把头的别墅,把原来的阳光房改建一下,再把车库加起来至少能增加面积100多平方米。”

调查“翻建”成卖点前后差近千万

10月18日,对青岛市区多个小区别墅项目的使用情况进行探访,发现除了淘金花园小区外 ,别墅翻建、改建、扩建的情况非常普遍。以购房者的身份采访了香港中路周边的几家房产中介,发现科威不动产、青岛惠百家房地产经纪有限公司、链家地产、太平洋(601099,股吧)房屋等多家房产中介直接在二手房站上将“可翻建”或“已翻建”制成醒目的标题,作为一大卖点。涉及的小区绝大多数就分布在崂山区,金海湾小区、阳光山庄、东方之珠、翡翠花园等小区赫然在列。

惠百家地产经纪公司一名中介人员对说:“这些别墅区周围基本都在翻建,比如金海湾小区有79个楼其中69栋别墅,是很大的一个小区,目前这个小区就有七八户正在翻建,翻建前后房价相差近1000万。我们登记的面积都是房产证上的面积,翻建后的面积至少能多个100来平方,我这是往少了说。”

这名中介人员同时表示,在近一年来的销售过程中,他们发现崂山区大部分豪华别墅在出售之后,很少被作为住宅来供业主自己居住,大部分都变成了私人会所或办公楼。在淘金花园小区探访时发现,该小区有几栋别墅被作为私密会所在运营。

中介人员还说:“现在的翻建多数都是在原地基的基础上翻建,稍微往外扩扩还是可以的 ,但不能太明显,尖顶的他可以改成一个平顶的一个阁楼或是一个平台,城管查得严不严,实话说就是看会不会操作,但大部分就是在原有的基础上翻建的。”

审批相关手续严格且需邻居同意

青岛市规划局崂山区分局一名姓杨的工作人员表示,根据相关规定,在青岛市进行房屋拆除重建工作,需要经过严格的审批过程。首先需要对被拆除房屋做一个危房鉴定。在做完危房鉴定工作之后,业主需要到土地管理部门进行土地预审,证明土地使用人的身份信息,并确定建筑占地面积和范围。接下来到测绘部门绘制线状地形图,并准备好重建房屋的原审批图纸,地形图和原审批图纸是规划局进行重建审批时非常必要的手续。

杨女士强调,业主要在小区比较显着的位置进行公示,以征求该小区邻居业主的意见和物业的意见。她还重点强调了房屋在重建时需要明确注意的事项:房屋高度不能变,面积不能变,外形不能变,即使是房屋外墙的颜色也必须与原来的样子大体一致,但业主可以加地下室。在重建开工之前,业主需要对房产证进行注销,在新房建成之后,规划局要进行验收才能交付使用。在整个审批过程中,业主还需要交纳一定的费用。

而在淘金花园小区采访了20多位业主,没有一人表示曾经看到过正在改建的别墅曾经贴过告示。7号楼的杨先生称,该小区的别墅与普通住宅虽然同在一个大院里,但分属于两个不同的开发商,整个小区交付就经历了14年左右,居民对建筑质量都很满意,平时连房顶漏雨的情况都很少听说,“更没有任何一栋楼可以算得上危房标准”。“连危房鉴定都满足不了,他们就施工。”小区的多名业主都提出了这样的质疑。

根据《城市危险房屋管理规定》,危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有倒塌可能,丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。但负责淘金花园小区施工的莱西建筑总公司工作人员冯先生称,9号独栋别墅在拆之前整体框架非常完好,房屋质量也不错。

城管举报不止一次将会进行处理

就此次调查的情况采访了崂山区城市管理行政执法局,当提及淘金花园违法建筑时,执法人员称:“是不是9号楼那家?那家不止一次被人举报了。”这位执法人员同时表示,崂山区城管执法部门已经对涉嫌违法的别墅出具了相关法律文件。

10月18日,再次采访了青岛市崂山区城市行政执法局,一名执法人员表示在18日上午已经有两名市民对淘金花园涉嫌违法重建的房屋进行举报,而该局一名负责人则表示:“这件事我们会密切关注的 ,你现在打崂山城管执法局的举报,让他做一下记录,这件事会分配到地方部门处理,肯定会给你个答复。” 文/图 本报

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